Grunderwerbsteuer bei Erbbaurechten

19.05.2020
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Öffentliche Einrichtungen und Kirchen veräußern häufig aus grundsätzlichen Erwägungen vorhandene Grundstücke nicht, sondern vergeben Erbbaurechte. Nicht immer ist diese Form der Grundstücksnutzung für den 'Erwerber' wirklich günstig. Bei Erbbauzinsen in Höhe von 5 % des Verkehrswerts wird bei längerer Laufzeit das Grundstück mehrmals bezahlt, ohne dass der Erbbauberechtigte Eigentum erwirbt. Von den Beteiligten wird hierbei zuweilen übersehen, dass neben dem Erwerb eines Grundstücks auch die Bestellung eines Erbbaurechts der Grunderwerbsteuer unterliegt. Bemessungsgrundlage ist bekanntlich der nach Anlage 9a des Bewertungsgesetzes kapitalisierte Erbbauzins. Dieser beträgt bei einer Laufzeit von 50 Jahren 17,397. Bei einem Verkehrswert des Grundstücks von 150.000 € und einem Erbbauzins in Höhe von 5 % – also 7.500 € pro Kalenderjahr – ergibt sich ein kapitalisierter Wert von 130.477 €, der schon sehr nahe am Verkehrswert liegt. Hierauf sollten Mandanten im Beratungsgespräch hingewiesen werden. Sofern sich Erbbauberechtigter und Grundstückseigentümer nach Ablauf des Erbbaurechts für eine Verlängerung entscheiden, fällt erneut Grunderwerbsteuer an. Dies hat das FG Niedersachsen mit Urteil vom 2.10.2019 (Az. 7 K 75/19) noch einmal klargestellt. Obwohl in der Sache eine Nichtzulassungsbeschwerde beim BFH (Az. II B 80/19) anhängig ist, sollten Betroffene mit der Grunderwerbsteuerpflicht rechnen.

StB Günter J. Stolz
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