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Webinarblock 1 – 3: Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung

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24.02.2021
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Immobilien spielen im steuerlichen Beratungsalltag eine überragende Rolle. Sie können an Dritte veräußert oder auf nahe Angehörige übertragen werden, entweder voll-, teil- oder unentgeltlich, häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge bzw. unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Dieser wiederum ist zeitlich beschränkt oder lebenslänglich möglich. 'markt intern' bietet ein exklusives dreiteiliges Webinar zum Thema 'Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung' an. Der Preis für 'markt intern'-Abonnenten beträgt je Webinarblock 119 €, für Nicht-Abonnenten 179 €. Der gesamte Webinarblock 1 – 3 kostet für 'markt intern'-Abonnenten 249 €, für Nicht-Abonnenten 399 € (alle Preise pro Person, zzgl. 19 % MwSt.).






Die Webinar-Inhalte
 

Webinar 1: Übertragung von Immobilien durch vorweggenommene Erbfolge 

  • Übertragung unter Nießbrauchsvorbehalt 
  • Gesamtnießbrauch oder aufschiebend bedingter Nießbrauch
  • Beendigung des Nießbrauchs
  • Übertragung gegen wiederkehrende Leistungen
  • Immobilientausch als besondere Gestaltungsvariante
  • Gestaltungen unter Einbeziehung des Familienheimes

Webinar 2: Umstrukturierung des Immobilienvermögens mit Hilfe der GmbH & Co. KG

  • Vor- und Nachteile der Immobilienübertragung auf eine GmbH & Co. KG
  • Entgeltliche oder unentgeltliche Immobilienübertragung auf die GmbH & Co. KG
  • Die GmbH & Co. KG als Nießbraucherin
  • Vorteile und Risiken der mitunternehmerischen Betriebsaufspaltung

Webinar 3: Die Immobilie im Umsatzsteuerrecht

  • Veräußerung von Immobilien mit und ohne Option 
  • Vorsteuerabzug während und nach der Bauphase sowie Vorsteuerkorrektur nach §  15a UStG
  • Option zur Steuerpflicht der Vermietungsleistungen unter besonderer Berücksichtigung der Zwischenvermietung 
     

Wie diese Aufgabenstellungen gelöst werden können, erfahren die Teilnehmer der exklusiven 'mi'-Webinare. 

 


Der Referent

StB Bernd Meyer war nach seiner Ausbildung zum Diplom-Finanzwirt (FH) 20 Jahre in der Finanzverwaltung tätig, davon zehn Jahre bei einer Oberfinanzdirektion. Nach bestandener Steuerberaterprüfung wechselte er zu einer Steuerberatungsgesellschaft. Seit über 20 Jahren ist er Gesellschafter-Geschäftsführer der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dornbach GmbH, Bad Homburg v.d.H. Seine Interessen- und Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Bereich der Unternehmens- und Vermögensnachfolge sowie der Umstrukturierung von Immobilienvermögen. Er ist langjähriger Referent. Zahlreiche Veröffentlichungen im Bereich der Immobilienbesteuerung runden seinen Tätigkeitsbereich ab.


Das Thema – Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung

Bei Eheleuten ist zwischen Gesamtnießbrauch (§ 428 BGB) zugunsten beider Ehegatten einerseits und einem aufschiebend bedingten Nießbrauch für den Ehegatten im Falle des Vorversterbens des Schenkers andererseits zu unterscheiden. Ist einer der beiden Ehegatten wesentlich jünger, weichen die Kapitalwerte beider Nießbrauchsvarianten erheblich voneinander ab, verbunden mit einer deutlich geringeren Schenkungsteuer beim Gesamtnießbrauch. Diesem Vorteil steht eine Bereicherung des älteren Partners gegenüber, was Schenkungsteuer zwischen den Ehegatten auslösen kann, zumindest aber einen (teilweisen) Verbrauch des persönlichen Freibetrages. Dieses Problem kann gelöst werden, worauf im Webinar eingegangen wird.

Vorsicht ist geboten, wenn die zunächst nießbrauchbelastete Immo­bilie nach Wegfall des Nießbrauchs veräußert wird. Hier gilt es, den Blick für § 23 EStG zu schärfen und durch rechtzeitige Weichenstellung überdimensio­nale Steuer­belastungen zu vermeiden. Inte­ressant kann schließlich die Immobilienübertragung gegen wiederkehrende Leistungen als Al­ter­native zum Nießbrauch sein.

Nicht vernachlässigt werden sollte bei anstehenden Vermögens­dispositionen der Ehegatten das Familienheim. Dabei bestehen gravierende Unterschiede, je nachdem ob das Familienheim durch Schenkung oder Erbfolge auf den Ehegatten übergeht. Die Übertragung durch Erbfolge bleibt grundsätzlich nur mit der Maßgabe anschließender zehnjähriger Eigennutzung steuerfrei. Ein langer Zeitraum, dessen Nichteinhaltung gravierende Steuernach­zahlungen auslösen kann. Daher gilt es Wege zu finden, den Übergang des Familienheimes durch Erbfolge zu vermeiden, ohne die Rechtsposition des überlebenden Ehegatten zu schmälern. Auch darauf wird im 'Webinar 1' eingegangen.

Nicht minder wichtig ist die Aufgabenstellung für den Berater, das im Allein- oder Bruchteilseigentum befindliche ­Immobilienvermögen in eine neue Rechtsform zu kleiden. Favorit ist die Übertragung auf eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. Dies ermöglicht unter anderem die Schaffung neuen AfA-Volumens sowie die Vermeidung der mitunter dramatischen Rechtsfolgen einer drohenden Beendigung einer Betriebsaufspaltung. Ebenso ist es möglich, die Voraussetzungen für eine Übertragung vor­han­dener § 6b-Rücklagen zu schaffen. Der Preis dafür ist freilich die Entstehung von Betriebsvermögen. Daher gilt es, mittel- oder langfristig eintretende steuer­liche Nachteile in die aktuelle Betrachtung einzubeziehen.

Mandanten fordern von ihrem steuerlichen Berater immer wieder Lösungen, wann und wie das Immobilienvermögen auf die nachfolgende Generation möglichst steuerschonend übertragen werden kann, ohne die eigene Versorgung zu gefährden. Die Lösung kann die Gründung einer Familien-Personengesellschaft unter Beteiligung von Eltern und Kindern sein. Sie kann als bloße GbR oder nicht gewerblich geprägte GmbH & Co. KG errichtet werden. Wer hier die Hände in den Schoß legt und die Vermögensnachfolge verdrängt, riskiert im Erbfall die Entstehung einer Erbengemeinschaft als gesetzlich angeordnete Katastrophe. Hier liegt der Schwerpunkt des 'Webinar 2'.

Nicht selten stehen schließlich Immobilien im Mittelpunkt von Vermögensübertragungen, die zum Betriebsvermögen gehören. Als Varianten kommt ihre Zugehörigkeit zum Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft, Sonderbetriebsvermögen oder Betriebsvermögen eines Einzel­unternehmens in Betracht. Mitunter stellt sich ergänzend die Frage, ob die Immobilien zwischen den betrieblichen Sphären ohne Weiteres verschoben werden können, etwa zwecks Vorbereitung der vorweggenommenen Erbfolge. Besondere Aufmerksamkeit verdient hier das Institut der Betriebsaufspaltung, das dem permanenten Risiko einer unverhofften Beendigung unterliegt, verbunden mit einer Besteuerung stiller Reserven. Dem gilt es vorzubeugen. Eine inte­ressante Spielart ist die sog. mitunternehmerische Betriebsaufspaltung. Sie scheint ein naher Angehöriger der klassischen Betriebsaufspaltung zu sein, funktioniert aber nach völlig eigenen Spielregeln. Diese können sogar genutzt werden, um erstaunliche Steuervorteile zu erzielen.

Probleme bereiten Immobilien nicht zuletzt auch im Umsatzsteuerrecht, sofern sie der Ausführung steuerpflichtiger und steuerfreier Umsätze dienen. Probleme beginnen bereits mit der Gebäudeherstellung, verbunden mit einem möglichst ­hohen Vorsteuerabzug während der Bauphase. Was aber geschieht, falls der Plan steuerpflichtiger Vermietung scheitert, alternativ während oder erst nach vollzogener Fertigstellung? Welche Folgen treten ein, wenn die Erstvermietung steuerfrei erfolgt? Und wie ist im Veräußerungsfall zu verfahren, sofern sich die Übertragung der Immobilien an der Nahtstelle von Lieferung und Geschäftsveräußerung befindet? Dann steht viel Geld auf dem Spiel, falls eine mögliche Option zur Steuerpflicht wegen fehlerhafter Formulierungen im Notar­vertrag scheitert. Aufmerksamkeit verdient letztendlich die Option zur Steuerpflicht von Vermietungsleistungen, insbesondere in Fällen der Untervermietung, sollte der Zwischenmieter steuerfreie und steuerpflichtige Leistungen erbringen. Diesen Themen widmet sich vor allem das 'Webinar 3'.

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RA Michael Niermann
Chefredakteur
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