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VERSCHOBEN: Workshop - Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung

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13.02.2020
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DER WORKSHOP WIRD AUFGRUND DER CORONA-PANDEMIE VERSCHOBEN!

Immobilien spielen im steuerlichen Beratungsalltag eine überragende Rolle. Sie können an Dritte veräußert oder auf nahe Angehörige übertragen werden, entweder voll-, teil- oder unentgeltlich, häufig im Rahmen vorweggenommener Erbfolge bzw. unter Vorbehalt eines Nießbrauchs. Dieser wiederum ist zeitlich beschränkt oder lebenslänglich möglich. Am Donnerstag, 26. März 2020, 9:30 Uhr bis 15:30 Uhr bietet 'markt intern' in Düsseldorf einen exklusiven Workshop (max. 15 Teilnehmer) zum Thema "Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung" an. Der Preis für 'markt intern'-Abonnenten beträgt 299 €, für Nicht-Abonnenten 349 € (Preise pro Person, inkl. Tagungsgetränke, Pausenverpflegung und Arbeitsunterlagen, zzgl. 19% MwSt.).






Die Workshop-Inhalte
 

Übertragung von Immobilien im Rahmen vorweggenommener Erbfolge 

  • Nießbrauch optimal nutzen 
  • Immobilientausch
  • Einbeziehung des Familienheims 
     

Umstrukturierung des Immobilienvermögens mit Hilfe der GmbH & Co. KG

  • Entgeltliche oder unentgeltliche Immobilienübertragung
  • Vorteile und Risiken der mitunternehmerischen Betriebsaufspaltung
     

Die Immobilie im Umsatzsteuerrecht

  • Veräußerung mit und ohne Option 
  • Vorsteuerabzug während und nach der Bauphase sowie Vorsteuerkorrektur nach §  15a UStG
  • Option zur Steuerpflicht der Vermietungsleistungen unter besonderer Berücksichtigung der Zwischenvermietung 
     

Wie diese Aufgabenstellungen gelöst werden können, erfahren die Teilnehmer des exklusiven 'mi'-Workshops (max. 15 Teilnehmer). 

 


Der Referent

StB Bernd Meyer war nach seiner Ausbildung zum Diplom-Finanzwirt (FH) 20 Jahre in der Finanzverwaltung tätig, davon zehn Jahre bei einer Oberfinanzdirektion. Nach bestandener Steuerberaterprüfung wechselte er zu einer Steuerberatungsgesellschaft. Seit über 20 Jahren ist er Gesellschafter-Geschäftsführer der Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaft Dornbach GmbH, Bad Homburg v.d.H. Seine Interessen- und Tätigkeitsschwerpunkte liegen im Bereich der Unternehmens- und Vermögensnachfolge sowie der Umstrukturierung von Immobilienvermögen. Er ist langjähriger Referent. Zahlreiche Veröffentlichungen im Bereich der Immobilienbesteuerung runden seinen Tätigkeitsbereich ab.


Das Thema – Immobilien in der steuerlichen Gestaltungsberatung

Bei Eheleuten ist zwischen Gesamtnießbrauch (§ 428 BGB) zugunsten beider Ehegatten einerseits und einem aufschiebend bedingten Nießbrauch für den Ehegatten im Falle des Vorversterbens des Schenkers andererseits zu unterscheiden. Handelt es sich beim Ehegatten um die wesentlich jüngere Ehefrau, weichen die Kapitalwerte beider Nießbrauchsvarianten erheblich voneinander ab, verbunden mit einer deutlich geringeren Schenkungsteuer beim Gesamtnießbrauch. Diesem Vorteil steht eine Bereicherung des Ehegatten gegenüber, was Schenkungsteuer zwischen den Ehegatten auslösen kann, zumindest aber einen (teilweisen) Verbrauch des persönlichen Freibetrags.

Nach vollzogener Schenkung ist in späteren Jahren vorstellbar, dass der Nießbrauch von den Beteiligten als 'lästig' empfunden wird, was den steuerlichen Berater vor besondere Herausforderungen stellt. Hier werden Lösungswege gemeinsam mit den Workshop-Teilnehmern erarbeitet.

Nicht vernachlässigt werden sollte bei anstehenden Vermögensdispositionen der Ehegatten das Familienheim. Dabei bestehen gravierende Unterschiede, ob es durch Schenkung oder Erbfolge auf den Ehegatten übergeht. Die Übertragung durch Erbfolge bleibt grundsätzlich nur mit der Maßgabe anschließender zehnjähriger Eigennutzung steuerfrei. Ein langer Zeitraum, dessen Nichteinhaltung gravierende Steuernachzahlungen auslösen kann. Daher gilt es Wege zu finden, den Übergang des Familienheims durch Erbfolge zu vermeiden, ohne die Rechtsposition des überlebenden Ehegatten zu schmälern. Auch dieses 'klassische' Beraterthema kommt im Workshop nicht zu kurz. 

Nicht minder wichtig ist die Aufgabenstellung für den Berater, das im Allein- oder Bruchteilseigentum befindliche Immobilienvermögen in eine neue Rechtsform zu kleiden. Favorit ist die Übertragung auf eine gewerblich geprägte GmbH & Co. KG. Dies ermöglicht unter anderem die Schaffung neuen AfA-Volumens. Ebenso ist es möglich, die Voraussetzungen für eine Übertragung vorhandener § 6b-Rücklagen zu schaffen. Der Preis dafür ist freilich die Entstehung von Betriebsvermögen. Daher gilt es, mittel- oder lMandanten fordern von ihrem steuerlichen Berater immer wieder Lösungen, wann und wie das Immobilienvermögen auf die nachfolgende Generation möglichst steuerschonend übertragen werden kann, ohne die eigene Versorgung zu gefährden. Die Lösung kann die Gründung einer Familien-Personengesellschaft unter Beteiligung von Eltern und Kindern sein. Sie kann als bloße GbR oder nicht gewerblich geprägte GmbH & Co. KG errichtet werden. Wer hier die Hände in den Schoß legt und die Vermögensnachfolge verdrängt, riskiert im Erbfall die Entstehung einer Erbengemeinschaft als gesetzlich angeordnete Katastrophe. 

Nicht selten stehen schließlich Immobilien, die zum Betriebsvermögen gehören, im Mittelpunkt von Vermögensübertragungen. Als Varianten kommt ihre Zugehörigkeit zum Gesamthandsvermögen einer Personengesellschaft, Sonderbetriebsvermögen oder Betriebsvermögen eines Einzelunternehmens in Betracht. Eine interessante Spielart ist die sog. mitunternehmerische Betriebsaufspaltung. Sie scheint ein 'naher Angehöriger' der klassischen Betriebsaufspaltung zu sein, funktioniert aber nach völlig eigenen Spielregeln. Diese können sogar genutzt werden, um erstaunliche Steuervorteile zu erzielen! 

Probleme bereiten Immobilien nicht zuletzt auch im Umsatzsteuerrecht, falls sie der Ausführung steuerpflichtiger und steuerfreier Umsätze dienen. Das beginnt schon mit der Gebäudeherstellung, verbunden mit einem möglichst hohen Vorsteuerabzug während der Bauphase.

Was aber geschieht, wenn der Plan steuerpflichtiger Vermietung scheitert, alternativ während oder erst nach vollzogener Fertigstellung? Welche Folgen treten ein, wenn die Erstvermietung steuerfrei erfolgt? Und wie ist im Veräußerungsfall zu verfahren, wenn sich die Übertragung der Immobilien an der Nahtstelle von Lieferung und Geschäftsveräußerung befindet? Auch diese haftungsrechtlich wichtigen Fragen werden praxisgerecht aufbereitet. 

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RA Michael Niermann
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