Weiter Rechtsunsicherheit bei Corona-Mietausfällen

29.04.2020
Kommentieren
Merken
Drucken

Wer an zwei aufeinanderfolgenden Terminen mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete oder an zwei nicht aufeinanderfolgenden Terminen mit zwei Mietzahlungen im Rückstand ist, riskiert eine außerordentliche fristlose Kündigung. So steht's in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Doch das Ende März verabschiedete Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-­19-Pandemie sieht einen befristeten Sonderweg vor. Nach dem neuen § 2 zu Art. 240 EGBGB kann der Vermieter „ein Mietverhältnis über Grundstücke oder über Räume nicht allein aus dem Grund kündigen, dass der Mieter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht“. Diese Regelung ist aber nur „bis zum 30. Juni 2022 anzuwenden“.

Laut Gesetz muss der „Mieter den Zusammenhang zwischen ­COVID-19-Pandemie und Nichtleistung glaubhaft machen“. Das kann nach Mietrechtsexperten durch Vorlage folgender Unter­lagen (alternativ) erfolgen Antrag auf Soforthilfe staatlicher Leistungen, die im Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie stehen Bescheinigung des Arbeitgebers über Kurzarbeit sowie  eidesstattliche Versicherung des Mieters. Legt der Mieter Ihnen derartige o. ä. Unterlagen nicht vor, besteht die Kündigungssperre nicht, sagt der Kölner Fachanwalt für Miet­recht Dr. Klaus Lützenkirchen. Nach seiner Auffassung sind von der Kündigungssperre auch folgende Kündigungstatbestände ­erfasst, sofern die Fälligkeit der zugrunde liegenden Leistungen im zweiten Quartal eintritt und der Mieter den Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie glaubhaft macht: Nichtzahlung der Kaution, soweit sie ganz oder teilweise im zweiten Quartal 2020 fällig wird Nichtzahlung von Betriebskostennachforderungen aus Abrechnungen, die im zweiten Quartal 2020 dem Mieter mitgeteilt werden Verletzung einer Betriebs­pflicht. Der Kölner Anwalt rät Vermietern daher, im zweiten Quartal 2020 keine Betriebskostenabrechnungen zu versenden.

Allerdings bleibt der Mietzahlungsanspruch von alledem unberührt. „Er kann nach wie vor eingeklagt werden, so dass der Mieter insbesondere die nach dem dritten Werktag entstehenden Verzugszinsen zahlen muss“, betont Dr. Lützenkirchen. Und die sind nicht zu knapp: Bei Wohnraummietverhältnissen immerhin 4,12 % p. a. und bei gewerblichen Mietverhältnissen sogar 8,12 %. Mehr als jedes Geldinstitut derzeit für kurzfristige Einlagen bietet.

Nicht eindeutig geregelt ist im Gesetz allerdings die Frage, ob diese Regeln auch bei befristeten Mietverträgen gelten, z. B. wenn der Vertrag automatisch am 31.12.2020 endet. Dazu 'mi'-Justiziar Dr. Gregor Kuntze-Kaufhold: „In Art. 5 des Abmilderungsgesetzes wurde nur bestimmt, dass es zu einer – zeitlich befristeten und inhaltlich bedingten – Einschränkung des Kündigungsrechts kommen soll. Dementsprechend liegt keine gesetzliche Zwangsstundung vor – die Fälligkeit der Mietzahlungen wird nicht hinausgeschoben. Man kann darüber streiten, ob und wie weit Vermieter Mietforderungen, die im Abmilderungszeitraum fällig werden und die unbezahlt bleiben, anders als durch Kündigung durchsetzen können. Aber man wird kaum darüber streiten können, dass im Fall der Beendigung eines Mietverhältnisses kein Kündigungsschutz mehr erforderlich ist – und damit auch kein Vollstreckungsschutz“. Mithin lässt sich „eine Pflicht zum Zuwarten über die Beendigung eines Miet­verhältnisses hinaus weder mit dem Wortlaut noch mit Sinn und Zweck des Abmilderungsgesetzes begründen“, argumentiert Kuntze-Kaufhold pro Vermieter.

Noch mehr beunruhigt Vermieter aber die Frage nach dem ­Insolvenzrisiko. Eine typische Leseranfrage dazu lautet: „Was ist mit der Miete, wenn der Mieter Insolvenz beantragt. Habe ich dann einen Rechtsanspruch gegenüber dem Staat?“ Auch dazu haben wir Dr. Kuntze-Kaufhold um eine Einschätzung gebeten. „Durch das COVID-19-Gesetz wird das Insolvenzrisiko für Mietausfälle, die im Abmilderungszeitraum liegen und die Abmilderungsvoraussetzungen erfüllen, auf den Vermieter ver­lagert. Kommt es zur Insolvenz, realisiert sich das Risiko“. Davon unabhängig stellt sich aber die Frage, ob dem Vermieter Kompensationen gewährt werden müssen. „Gesetzlich vorgesehen sind sie zwar nicht“, betont Kuntze-Kaufhold.

„Weder Bund noch Länder haben eine Staatsbürgschaft übernommen. Es ließe sich aber der Standpunkt vertreten, dass ein Ausgleich hätte vorgesehen werden müssen. Dazu müssten schwere, letzten Endes verfassungsrechtliche Geschütze aufgefahren werden. Nun hat der Gesetzgeber mit dem Abmilderungsgesetz sicherlich ins Grundrecht auf Eigentum eingegriffen. Das darf er aber normalerweise auch, erst recht in Krisenzeiten oder Situationen, in denen das gemeine Wohl die Maßnahmen herausfordert oder rechtfertigt. Allerdings muss der Gesetzgeber dabei den Grundsatz der Verhältnismäßigkeit wahren. Aus meiner Sicht hat er das getan, da weder eine Stundung von Mietzahlungen noch ein Verzicht darauf gesetzlich angeordnet worden ist. Gleichwohl könnte es sein, dass die Maßnahme in Extremsituationen verfassungsrechtlich als ausgleichspflichtige Inhaltsbestimmung zu qualifizieren wäre.“

'immo'-Rat: Ein Vermieter, der einen solchen Staatshaftungsanspruch einklagt, begibt sich auf dünnes Eis. Er müsste nachweisen, dass der Ausfall der Mietzahlungen auf das ­Gesetz zurückzuführen ist und keine anderen Ursachen hat. Und weiterhin müsste er darlegen, dass er von einem Ausfall der Mietzahlungen existenziell belastet ist, ohne anderwei­tige Möglichkeiten zu haben, den Schaden abzumildern. Letzteres dürfte angesichts einer Vielzahl öffentlicher Hilfs­instrumente und der formal nach wie vor bestehenden Durchsetzbarkeit fälliger Mietforderungen zwar nicht unmöglich, aber extrem schwierig sein.

RA Michael Niermann
Chefredakteur
Schlagwörter:
,
,
Kontakt
Zur Redaktion
Beliebte Schlagwörter miDirekt

miDIREKT Login

Dieser Inhalt ist nur mit einem entsprechenden miAbo zugänglich. Falls Sie über ein miAbo verfügen, können Sie sich hier einloggen.

Abbrechen
Wir haben Ihnen einen Link zur Erstellung eines neuen Passwortes geschickt. Bitte überprüfen Sie Ihren Posteingang.

Sie benötigen Unterstützung? - Hier geht´s zum Hilfebereich.
Wenn Sie sich über unsere Abo-Angebote informieren möchten, klicken Sie hier:
Liebe Leserinnen und Leser,
in unserem monatlichen Newsletter erhalten Sie regelmäßig einen Überblick über die wichtigsten Nachrichten, Standpunkte, Experten-Tipps, Ratgeber sowie aktuelle Verlagsaktionen, die Sie im täglichen Geschäft gewinnsteigernd einsetzen können.
Abonnieren Sie jetzt den kostenlosen markt intern-Newsletter






* Pflichtfelder

Artikel teilen

Bitte wählen Sie eine Plattform, auf der Sie den Artikel teilen möchten:

Merkliste
Sie sind noch nicht angemeldet.
Bitte melden Sie sich als User an, dann können wir Ihre Merkliste erweitern.

Abbrechen

Legende
  • frei zugängliche, gekaufte oder jene Artikel, die in Ihren Abonnements enthalten sind.
  • Artikel, die Sie mit Ihrem erworbenen Pass-Kontingent
    (Tagespass oder 5 Artikel PLUS Pass) freischalten können.
  • gesperrte Artikel, die Sie durch den Kauf eines Passes
    (Tagespass oder 5 Artikel PLUS Pass) oder Abonnements freischalten können.

Bitte beachten Sie, dass der Tagespass nur Artikel beinhaltet, die nicht älter als 7 Tage sind. Details entnehmen Sie bitte unserer Abo-Übersicht. Alle Ihre gekauften Produkte finden Sie nach Login unter MEIN MI rechts oben im Hauptmenü.