Wohnungseigentümerversammlungen in Krisenzeiten

01.04.2020
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Mit dem kalendarischen Frühling beginnt auch die Saison der Wohnungseigentümerversammlungen (WEG). Mindes­tens ein­mal jährlich müssen Sie als Verwalter die WEG-Mitglieder zum runden Tisch laden. Die Eigentümerversammlung ist das wichtigste Beschlussorgan und von entsprechend großer Bedeutung. Doch wie müssen Versammlungen angesichts der weiter grassierenden Corona-Pandemie abgehalten werden? Um die Verbreitung des Virus zu unterbinden, hat die Bundesregierung mit den Bundesländern am 16.3.2020 vereinbart, das „öffentliche Leben“ in der Bundesrepublik Deutschland massiv einzuschränken. Die Länder haben dies durch entsprechende Erlasse bereits umgesetzt. Ziel aller Maßnahmen ist es, so weit wie möglich den unkontrollierten Kontakt von Menschen untereinander zu unterbinden.

Doch handelt es sich bei einer Eigentümerversammlung um eine öffentliche Veranstaltung? Der Verband der Immobilienverwalter Deutschland e.V. (VDIV) hat hierzu eine klare Meinung: „Eigentümerversammlungen sind nicht-öffentliche Veranstaltungen. Der Teilnehmerkreis ist eingrenzbar, zudem werden die anwesenden Personen am Eingang zentral regis­triert, so dass die Möglichkeiten der Kontrolle im Falle eines Ausbruches des Virus bei einer Person uneingeschränkt gegeben sind“, erläutert Martin Kaßler, Geschäftsführer des VDIV.

Ob die Versammlung letztlich stattfinden darf und mit welchen Vorgaben, hängt aber von den Behörden des jeweiligen Bundeslandes ab. Allgemeingültige Aussagen sind hierzu nicht möglich, da jedes Bundesland derzeit unterschiedlich vom Coronavirus betroffen ist und selbständig entscheidet. Wird aber landesweit – wie in Bayern – oder auch in einzelnen Städten (z. B. Halle) der Katastrophenfall ausgerufen und werden auch nicht-öffentliche Veranstaltungen untersagt, ist klar, dass die in diesen Zeitraum fallenden Eigentümerversammlungen nicht stattfinden dürfen.

Kann dagegen zur WEG-Versammlung eingeladen werden, haben Wohnungseigentümer die Möglichkeit, für den Fall der Abwesenheit schriftliche Vollmachten zu erteilen. Wer also einer Risikogruppe angehört, sollte eine Person seines Vertrauens bevollmächtigen, in seinem Sinne bei Beschlüssen der WEG abzustimmen. Alternativ kann auch der Verwalter bevollmächtigt werden, da seine Anwesenheit sicher vorausgesetzt werden kann.

Wichtiger Hinweis: Um die Handlungsfähigkeit von Eigentümergemeinschaften in der aktuellen Ausnahmesituation weiter gewährleisten zu können, sieht das in der vergangenen Woche verabschiedete COVID-19-Pandemiegesetz „tempo­räre Sonderregelungen“ vor.

Diese besagen, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Absatz 1 Satz 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Dies gilt auch, wenn die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, aber auch, wenn sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet erst mit der Abberufung oder der Bestellung eines neuen WEG-Verwalters.

Der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort. Damit wird sichergestellt, dass seine Fortgeltung auch ohne Beschlussfassung gegeben ist. Erst in der nächsten Eigentümerversammlung wird dann die Jahresabrechnung beschlossen. Soweit die Jahresabrechnung für steuerliche Zwecke erforderlich ist, muss diese den Wohnungseigentümern schon zuvor zur Verfügung gestellt werden. „Um hier Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Immobilienverwaltungen allen Eigentümern die Jahresabrechnung übermitteln“, rät der VDIV.

Bereits heute geübte Praxis ist es auch, auf freiwilliger Basis die Eigentümerversammlung kontaktlos als Telefon-, Video- oder Online­konferenz durchzuführen. Entsprechende verpflich­tende Regelungen, Online-Versammlungen einzuräumen und Umlaufbeschlüsse in Textform mit einer Dreiviertel-Mehrheit zuzu­lassen, sieht das vom Bundeskabinett in der vergangenen Woche auf den Weg gebrachte „Gesetz zur Förderung der Elek­tromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentums­gesetzes“ vor ( ii 03/20-01), über das wir bereits in 'immo' 03/20 berich­tet hatten. Leider hat es die Bundesregierung versäumt, diese notwendige Anpassung – anders als bei Aktionärsversammlungen – mit in das Corona-Eil-Gesetz aufzunehmen.

'immo'-Rat: Aufgrund der aktuellen Lage ist es ratsam, von konfliktträchtigen Entscheidungen (z. B. umfangreichen Sanierungsmaßnahmen) abzusehen. Diese sollten auf das nächste Jahr verschoben werden, um mögliche Anfechtungsklagen zu unterbinden.

RA Michael Niermann
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