Betriebskosten

20.02.2018
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Die Abrechnung der laufenden Betriebskosten bereitet immer wieder Probleme. Der BGH hat zur Darlegungs- und Beweislastverteilung jetzt in einem Urteil vom 7.2.2018 (Az. VIII ZR 189/17) klare Worte gefunden. In diesem Extremfall sollte der Mieter eines Mehrfamilienhauses für seine 94 m² große Wohnung bei 13 % der Gesamtwohnfläche fast 50 % der Heizkosten des Hauses tragen. Hierzu sagt der BGH: „Bei einer Nachforderung von Betriebskosten liegt die Darlegungs- und Beweislast für die korrekte Erfassung und Verteilung der Betriebskosten beim Vermieter.“ Ggf. ist deshalb durch ein (gerichtlich einzuholendes) Sachverständigengutachten nachzuweisen, dass die Heizkostenerfassungsgeräte korrekt und technisch einwandfrei gearbeitet haben. Gelingt dieser Beweis, muss anschließend der Mieter nachweisen, dass er die abgerechnete Verbrauchsmenge tatsächlich nicht verbraucht hat (was in der Praxis kaum gelingen dürfte). Insofern war das Urteil der Vorinstanz verfehlt, weil es dem Mieter die Verpflichtung auferlegt hatte, „objektiv nachvollziehbare Anhaltspunkte“ (wie etwa bestehende Leitungsverluste) vorzutragen, aus denen sich eine Unrichtigkeit der ihm in Rechnung gestellten Verbrauchswerte ergibt. Genauso wenig muss der Mieter auch ein „besonderes Interesse“ an der Belegeinsicht in die Verbrauchswerte anderer Mietwohnungen darlegen. Zwar sind die Verbrauchsdaten personenbezogene Daten im Sinne von Art. 4 Nr. 1 DSGVO (Datenschutzgrundverordnung), aber die notwendige Rechtsgrundlage für die Datenverarbeitung (Weitergabe der Verbrauchsdaten) findet sich in Art. 6 Abs. 1 b) DSGVO (Vertragserfüllung), weil die Datenerhebung zur Erfüllung der mietvertraglichen Abrechnungspflicht des Vermieters erforderlich ist. Allerdings sind die betroffenen Mieter, deren Daten weitergegeben werden, über die Datenerhebung zu informieren (Art. 14 DSGVO). Hinweis: Sobald das Urteil veröffentlicht ist, bieten wir es als Service an.

RA Michael Niermann
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