Berliner Senat forciert Blockadepolitik im Wohnungsmarkt

Der verfassungswidrige „Berliner Mietendeckel“ hat im dortigen Wohnungsmarkt deutliche Schleifspuren hinterlassen. Eine Folge davon: Im Jahr 2020 wurden in Berlin 19.310 Miet­wohnungen in Eigentum umgewandelt. 2018 und 2019 waren es nach Angaben der Berliner Senatsverwaltung jeweils nur 12.836 bzw. 12.688 Wohnungen. Mit der zum 3. August 2021 in Kraft getre­tenen „Umwandlungsverordnung nach § 250 BauGB“ hat der Berliner Senat jetzt eine Rechtsgrundlage geschaffen, derartige Umwandlungen ab sofort zu erschweren.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentum in Berlin wird mit der neuen Berliner Verordnung bis 2025 für genehmigungspflichtig erklärt. Möglich ist dies aufgrund des seit dem 23. Juni 2021 geltenden neuen Bauland­mobilisierungsgesetzes und des in § 250 Baugesetzbuch (BauGB) enthaltenen Genehmigungsvorbehalts bei der Bildung von Wohneigentum in Gebieten mit „angespannten Wohnungsmärkten“. Für die Ausweisung eines Gebiets als „angespannter Wohnungsmarkt“ müssen gemäß dem BauGB vier Kriterien erfüllt sein:

1. Die Mieten müssen deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt
2. Die Mietbelastung der Haushalte muss den bundesweiten Durchschnitt übersteigen
3. Die Neubautätigkeit darf nicht das Wohnbevölkerungswachstum decken und
4. es muss geringer Leerstand bei großer Nachfrage bestehen.

Berlin nutzt als erstes Bundesland das novellierte Bundesbaugesetz, das den Ländern ermöglicht, solche Umwandlungen im gesamten Stadtgebiet zu regulieren. Bisher war dies nur in sogenannten Milieuschutzgebieten möglich. Die neue Berliner Rechtsverordnung weist die komplette Stadt Berlin als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt aus.

Aufgrund des neuen Genehmigungsvorbehalts bedarf die Bildung von Wohneigentum seit dem 3. August 2021 in Berlin einer Genehmigung. Ausnahmen sieht die neue Verordnung für Umwandlungen vor, bei denen mindestens zwei Drittel der Mieter ihre Wohnung verbindlich kaufen wollen. Auch kleine Häuser mit bis zu fünf Wohneinheiten werden ausgenommen. Mit diesen Maßnahmen soll der „Verlust an bedarfsgerechtem Mietwohnraum in der gesamten Stadt“ gemindert werden, heißt es dazu in der Begründung der Rechtsverordnung. Auch hierdurch entsteht aber keine einzige dringend benötigte neue Wohnung, die den Berliner Wohnungsmarkt entlasten könnte. Denn wie sich aus den Zahlen des Senats ergibt, läuft der Wohnungsneubau in Berlin den benötigten Wohnungen weit hinterher. So wurden zwischen 2015 und dem Jahresende 2019 gerade einmal 63.676 Wohnungen neu gebaut, während im gleichen Zeitraum allein knapp 200.000 Zuzüge in Berlin registriert wurden. Bis 2025 rechnet der Senat mit weiteren 93.000 Zuzügen.