Pro-Immobilien-Kolumne

Die Diskussion über überhitzte Immobilienmärkte und die allgemeine Marktentwicklung bei vorausgelaufenen Kosten- und Mietsteigerungen verstärkt sich, so dass viele Immobilieninvestoren die bange Frage nach der richtigen zukunftsorientierten Immobilie stellen.Bei Wohnimmobilien ist es sehr entscheidend, dass der Wert einer Immobilie auch durch die Güte der örtlichen Infrastruktur mitbestimmt wird. Es dürfte klar sein, dass damit insbesondere die Ballungsräume positive Zukunftsaussichten aufweisen, da in ländlichen Regionen zwar meist ein besserer Erholungswert gegeben ist, jedoch die steigenden Benzinpreise - insbesondere für Pendler - eine nicht kalkulierbare Belastung darstellen. Insoweit sind die erkennbaren starken Preisunterschiede zwischen ländlichen Regionen und Ballungsräumen meist gerechtfertigt, obwohl eine Beruhigung der Steigerungstendenzen durchaus wünschenswert wäre und wohl auch erwartet werden kann. Langfristig sollte auch aufgrund des steigenden Alters der Bevölkerung darauf geachtet werden, dass Neubauwohnungen barrierefrei errichtet werden. Es ist zusätzlich der Trend erkennbar, dass ältere Menschen auch mehr in Stadtnähe wohnen wollen, um die Annehmlichkeiten im städtischen Bereich wahrzunehmen, auch wenn kein eigenes Auto mehr gehalten wird. Die Risiken einer Immobilieninvestition können insoweit stark eingeschränkt werden, wenn diese Grundvoraussetzungen beachtet werden, denn auch ein späterer Verkauf der Immobilie gelingt nur dann zu einem vernünftigen Preis, wenn der Nutzungsbedarf durch die genannten Ausstattungsmerkmale und die richtige Standortauswahl bestätigt wird. Wenn dann noch die Wohnungsgröße stimmt und energiesparende Maßnahmen bei der Bauweise beachtet wurden, dürfte eine Wohnimmobilie auch in der heutigen Zeit ein langfristig gutes Investment bedeuten. In der Hoffnung, dass bald eine Marktberuhigung mit einer Angleichung von Einkommenszuwächsen an die bereits gestiegenen Immobilienpreise eintritt, wünsche ich Ihnen ein angenehmes Frühjahr und keine neuen Ängste vor Wirtschafts- und Währungsturbulenzen in der Eurozone Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

In den Medien  war zu lesen, dass die SPD-Länder im Bundesrat noch vor der Sommerpause einen Gesetzentwurf zur Einführung einer Vermögensteuer einbringen wollen. Die Pläne der SPD sehen einen Steuersatz von 1 % pro Jahr vor, der für Privatpersonen und auch für Betriebe Gültigkeit haben soll. Nach den Wünschen der SPD soll die gehobene Mittelschicht nicht erfasst werden, wobei die Freibetragsgrenzen nicht bekanntgegeben wurden. Da die SPD jedoch jährliche Einnahmen von bis zu 10 Mrd. Euro einplant, dürften die Freigrenzen nicht allzu hoch angedacht sein. Da die SPD aktuell in der Länderkammer allerdings keine gestaltende Mehrheit hat und Union und FDP eine Vermögensteuer strikt ablehnen, ist zum heutigen Zeitpunkt die Einbringung lediglich als 'politisches Symbol'  zu werten, ohne dass die Pläne Realisierungschancen haben. Es muss jedoch abgewartet werden, ob und wie sich die Mehrheitsverhältnisse im Bundesrat in der nächsten Zeit entwickeln und wie im nächsten Jahr nach der Bundestagswahl sich die gesamte politische Großwetterlage ändert.  Aus heutiger Sicht sind die Chancen für eine große Koalition nicht schlecht, so dass dann vielleicht eine gewisse Entschärfung durch einen politischen Ausgleich zu erwarten ist und die Pläne für die Vermögensteuer wieder zurückgezogen werden. Es muss jedoch darauf hingewiesen werden, dass auch die CDU grundsätzlich Steuererhöhungen plant, um die Sanierung des Bundeshaushaltes weiter voranzutreiben. Für Immobilienbesitzer bedeutet dies jedoch keinen Grund, von Immobilienplänen Abstand zu nehmen, da auch Wertpapierbesitzer in gleichem Umfange betroffen werden. Unabhängig davon ist natürlich eine steuerlich nicht absetzbare Vermögensteuer von 1 % pro Jahr nicht gerade positiv und stimmungsfördernd, da unter Beachtung von höheren Steuersätzen eine Rendite von 2 % hierfür aufgebraucht wird. Damit dürfte in vielen Fällen die Hälfte der Immobilienrendite bereits für Vermögensteuerbeträge ausgegeben werden, was nicht unbedingt Freude bereiten wird. Vorbeugende Maßnahmen können leider nicht getroffen werden, so dass mit Interesse die politische Entwicklung und die entsprechenden Medienberichte zu verfolgen sind. Ein trotzdem angenehmes Frühjahr und keine Angst vor Steuererhöhungen wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

Nach Angaben des privaten Bankenverbandes ist das Vermögen der privaten Haushalte auf rund 10 Billionen Euro angewachsen. Etwa die Hälfte des Vermögens entfällt auf Immobilienvermögen und die zweite Hälfte auf Geldvermögen, wobei die Risikoscheu der Deutschen vor Aktien zu einem deutlichen Rückgang dieser Vermögenswerte geführt hat. Wenn man jedoch betrachtet, dass 20 % der Haushalte aufgrund der bekannten Statistiken 80 % des Geldvermögens besitzen und 60 % der Deutschen keine Vermögenswerte haben, ist eine ungleiche Verteilung des Vermögens festzustellen. Eine Vermögensstreuung mit einer hälftigen Aufteilung auf Geld- und Sachwerte scheint auch für die Zukunft optimal zu sein, wobei in den unteren Vermögensschichten aufgrund der fehlenden Eigenmittel der Erwerb von Immobilien ein Wunschtraum bleiben dürfte. Die nach wie vor schwierige Zukunfts-einschätzung im konjunkturellen Bereich und die immer noch vorherrschende Angst vor größeren Unruhen im europäischen Währungsverbund lassen die seit einiger Zeit erkennbare steigende Nachfrage nach Qualitätswohnimmobilien nicht sinken, obwohl Preisübertreibungen bereits regional erkennbar sind. Auch die steigenden Aktienkurse signalisieren etwas mehr Zuversicht in das Erholungspotential der deutschen Wirtschaft. Obwohl Vermögensberatung immer auf die individuellen Verhältnisse des Bürgers abgestellt sein muss, lässt sich als grobe Faustregel nach wie vor ableiten, dass eine hälftige Aufteilung in “Betongold“ und Geldwerte für alle Eventualitäten das beste Ruhepolster bietet. Die Risiken bei Gewerbeimmobilien sind bedeutend größer als im Wohnimmobilienbereich, obwohl auch hier bei einer falschen Standortauswahl und einer Fehlentscheidung im Sinne einer nicht bedarfsgerechten Immobilie Verluste vorprogrammiert sind. Viel Spaß an Ihren Immobilien und wenig Ärger mit Mietern und stressgeplagten Banken wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

Die Immobilienstatistiken zeigen vor allem in den Ballungsräumen ungebremste Teuerungsraten, die viele Immobilienskeptiker wieder mit Hinweisen auf die Risiken einer Immobilienblase auf den Plan rufen. Preissteigerungen von teilweise über 20 % in den letzten drei Jahren sind vor allem Ausdruck der niedrigen Zinsen und steigender Angst vor Inflation. Risiken für Immobilienbesitzer können insbesondere bei steigenden Zinsen entstehen, da nach dem Ende der heutigen Niedrigzinsphase durchaus Zinssteigerungen von 3 % bis 5 % möglich sind. Da zu diesen Zeitpunkten keine entsprechenden Mietsteigerungen in ähnlicher Höhe denkbar sind, können sich nicht unerhebliche Belastungserhöhungen für Immobilienbesitzer ergeben, die tatsächlich zu Notverkäufen, Zwangsversteigerungen oder Bankenverwertungen führen werden. Um diese Risiken auszuschließen, sollten baldmöglichst die Zinsfestschreibungsperioden auf die Restlaufzeit der Darlehen verlängert werden und auch über vorzeitige neue Zinsfestschreibungsperioden über ein sogenanntes Forwarddarlehen nachgedacht werden. Die heutige Kapitalmarktsituation bedeutet, dass Forwarddarlehen bis zu einem Zeitraum von 60 Monaten möglich sind und ein Vorratsdarlehen für eine Zeit von 36 Monaten nur einen Aufschlag von ca. 0,36 % bedeutet. Man kann heute für jeden Monat der vorzeitigen Zinsverlängerung mit einem Aufschlag von 0,01 % rechnen und zahlt dann ab dem Neubeginn der Zinsfestschreibungsperiode einen entsprechend höheren Zins. Dies kann für die Erwartungshaltung steigender Zinsen sehr sinnvoll sein und führt nur dann zu einem Verlust, wenn die Zinsen weiter sinken sollten oder auf dem heutigen historischen Niedrigzinsniveau bleiben. Da beide Konstellationen schwer denkbar sind und eine weitere Erholung der Binnen- und Weltwirtschaft zu erwarten ist, sollte dieser Gedanke unverzichtbar sein für das Sicherheitsdenken für Immobilienbesitzer. Bei Neufinanzierungen sollte möglichst eine Zinsfestschreibungsperiode von 15 oder 20 Jahren gewählt werden, so dass in dieser Zeit die Immobiliendarlehen ganz oder weitestgehend zurückgezahlt sind. Eine höhere Tilgungsrate dürfte bei der Niedrigzinssituation wirtschaftlich tragbar sein und damit die Risiken höherer Belastungen während der Schulddauer ausgeschlossen werden. Viel Freude an einer Qualitätsimmobilie in Deutschland und keine Sorgen über potentielle Zinssteigerungen in einer konjunkturellen Aufwärtsphase wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

Die Nachfrage nach Wohnimmobilien und damit auch die Preisentwicklung wird in Deutschland durch verschiedene Faktoren bestimmt. Wesentlich ist vor allem das Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage und vorhandenen bzw. zu deckenden Bedarfslücken. Ein weiterer Punkt ist die Einkommenssituation, da nur hieraus steigende Baupreise und steigende Mieten zu finanzieren sind. Wesentlich ist ebenfalls die Zinsentwicklung, da niedrige Zinsen bei der Immobilienfinanzierung wie steigende Einkommen positive Einflüsse mit sich bringen. Bedeutsam ist auch die demografische Entwicklung, da die Zahl der Einwohner bzw. die Zahl der Haushalte bei Wohnimmobilien ein verlässliches Barometer für die Bedarfssituation sein können. Hierbei ist auch die Altersstruktur der Bevölkerung stets zu beachten. Zusätzliche Aspekte können sich durch steigende Baukosten ergeben, da damit die Wohnraumnachfrage gebremst werden kann, wenn nicht gleichzeitig Einkommenssteigerungen zu verzeichnen sind.

Wenn man diese rationalen Bestimmungsfaktoren der Wohnungsnachfrage im heutigen Umfeld der deutschen Ballungsräume untersucht, kann eindeutig weiterhin “grünes Licht“ für Wohnimmobilieninvestitionen gegeben werden. Da die Bevölkerung in den nächsten 30 Jahren jedoch um mindestens 10 % abnehmen wird, muss die Konzentration auf zukunftsorientierte Standorte und entsprechende Haushaltsgrößen sehr ernst genommen werden. Auch die Gefahren steigender Zinsen sind seit geraumer Zeit bekannt und dürften nach Überwindung der vorübergehenden konjunkturellen Schwäche wieder zu steigenden Zinskonditionen führen. Es kann deshalb nicht oft genug wiederholt werden, dass die Sicherung des heutigen Niedrigzinsniveaus ein Überlebenskriterium für eine sorgenfreie Immobilienfinanzierung darstellt. Die Einkommenssteigerungen der nächsten Jahre werden zwar kaum über eine Kompensation der Inflationsraten hinauskommen, doch sollten keine Negativeffekte zu befürchten sein. Es ist zusätzlich davon auszugehen, dass die konjunkturelle Abkühlung bereits schnell wieder einem moderaten Aufwärtstrend Raum machen wird, so dass auch von dieser Seite keine Gefahren drohen. Staatliche Eingriffe in Wohnungsbauinvestitionen sind ebenfalls nicht zu erwarten, was auch für steuerliche Belange Gültigkeit haben sollte.

Wieder mehr Freude an positiven Nachrichten von der Wirtschaftsfront, abnehmende Angst vor politischen Unruhen in Europa und Zuversicht bezüglich der Dynamik der deutschen Wirtschaft wünscht Ihnen

Der Auftakt für das neue Kalenderjahr 2012 zeigt an den Kapitalmärkten zwar eine gewisse Entspannung, doch kann noch keine Entwarnung gegeben werden. Die Eurokrise spitzt sich weiterhin zu und die Bekanntgabe der offiziellen Pleite von Griechenland scheint nur eine Frage der Zeit zu sein. Auch die negative Einstufung von Italien und Frankreich lässt große Sorgen aufkommen, die uns das ganze Jahr 2012 begleiten werden. Auf der anderen Seite ist die deutsche Wirtschaft positiv aufgestellt und die negativen Konjunkturerwartungen werden im Kalenderjahr 2012 zumindest bisher nicht durch die Realität widergespiegelt. Insoweit besteht die Hoffnung, dass der Verlauf von 2012 besser als das Vorjahr sein wird. Besorgniserregend ist jedoch die sich weiter verschärfende Kreditklemme, da alle Bankinstitute ihr Eigenkapital durch eine verringerte Kreditvergabe aufbessern müssen. Als Konsequenz ergibt sich nach wie vor für Immobilienbesitzer die Zuversicht, dass Sachwerte ein gutes Ruhekissen für Krisenzeiten bieten und deutsche Qualitätswohnimmobilien an den richtigen Standorten großes Zukunftspotenzial haben. Zwar dürften in einigen Regionen bereits Überhitzungserscheinungen auftreten, die im Laufe des Jahres zu einer gewissen Beruhigung führen. Generell kann jedoch wegen der gleichzeitig zurückgehenden Inflation in diesem Jahr weiterhin grünes Licht für Wohnimmobilien gegeben werden, zumal auch die Steuerpläne der Parteien keine Benachteiligung erwarten lassen. Es bleibt auch künftig bei der steuerfreien Veräußerungsmöglichkeit für vermietete Wohnimmobilien nach 10 Jahren und eine mögliche Einführung von Abgeltungsteuern auf Gewinne ist in keinem Parteiprogramm zu erkennen.  Langfristig sind daher  Immobilien- und ausgewählte  Aktiensachwerte eine ideale und optimale Vermögensergänzung und werden auch “allen Unkenrufen zum Trotz“ dem Investor positive Renditen erbringen. Keine Angst vor weiteren Unruhen in der Eurozone und eine richtige Vermögensstreuung wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

Ein turbulentes und meist auch enttäuschendes Jahr ist abgeschlossen, aber die Angst bzw. der bange Blick auf 2012 bleibt. Eurokrise, Schuldenkrise, Konjunkturkrise, Bankenkrise beherrschen die Diskussionen und haben zur größten Vertrauenskrise der letzten 50 Jahre geführt. Fakt ist jedoch, dass die deutsche Wirtschaft weiterhin gut aufgestellt ist und nach einer vorübergehenden Konjunkturabkühlung wir wieder positive Wirtschaftsindikatoren erwarten dürfen. Die vorhergesagte Inflation wird zumindest für 2012 nicht steigen und Deutschland wird – hoffentlich – weiterhin zu den Lokomotiven der Wirtschaftskräfte in Europa zählen. Durch die noch nicht beendete Bankenkrise wird sich allerdings die Kreditklemme weiter verschärfen und führt nicht nur für mittelständische Unternehmen, sondern auch für Immobilieninvestoren zunehmend zu Problemen. Besitzer von deutschen Wohnimmobilien können gelassen in die Zukunft schauen, wenn Standort und Lage dem Wohnungsbedarf entsprechen. Es ist zwar eine Beruhigung bei Miet- und Preissteigerungen zu erwarten, doch sollte diese Konsolidierung auch die Chance geben, für neue Investoren einen geeigneten Einstiegszeitpunkt zu finden. In unruhigen Zeiten, die auch 2012 noch andauern, gilt das Motto “Sicherheit geht vor Rendite“. Ein Sachwert gewährleistet guten Schlaf und keine Sorgen um das Vermögen. Zuversicht ohne Euphorie, Gelassenheit und keine Angst vor der Zukunft wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen

Das Statistische Bundesamt hat aufgrund eigener Erhebungen aktuelle Berechnungen für die Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung in den nächsten Jahrzehnten erstellt. Grundsätzlich ist unverändert, dass die Bevölkerung bis zum Kalenderjahr 2030 von heute 82 Mio. auf ca. 77 Mio. in Deutschland absinken wird. Gleichzeitig wird jedoch mindestens bis zum Jahre 2020 die Zahl der Haushalte steigen, so dass die Größe der Haushalte sich verringern wird. Diese demografische Entwicklung muss bei der Investitionsplanung für Immobilien strikt beachtet werden, da die Tendenz zu einer weitersteigenden Lebenserwartung auch Konsequenzen für Wohnimmobilien hat. Hier sei nur an barrierefreie Wohnungen und behindertengerechte Immobilien gedacht, die bei eigengenutzten wie auch vermieteten Wohnungen sicherlich erhebliche Wertsteigerungspotenziale beinhalten. Aus den Prognosen ist auch klar zu entnehmen, dass eine gleichmäßige Verteilung in Deutschland auch künftig nicht zu erwarten ist, so dass die Wanderungstendenzen in den neuen Ländern zugunsten der Ballungsräume in den alten Ländern anhalten und damit nur Investitionen in zukunftsorientierten Ballungsräumen anzuraten sind. Da die Deutschen eine abnehmende Risikobereitschaft haben, sollte angesichts der noch andauernden Krise in Europa dem Sachwert der Vorzug gegeben werden, damit insbesondere ältere Menschen sich nicht um schwankende Aktienkurse täglich sorgen müssen. Immobilien am falschen Standort bereiten zwar auch Sorgen, doch sorgen Qualitätsimmobilien in der richtigen Region für eine inflationsgesicherte Rendite und für einen sorgenfreien Schlaf. Die befürchtete Rezession wird nicht kommen, die Welt dreht sich weiter und auf jede Nacht folgt ein erfrischender Morgen. Insoweit wünsche ich Ihnen gute Nerven und ein sorgenfreies Anlageportfolio.

Geplatzte Chancen in der Welt, was ist der sichere Hafen für unser Geld?

Aktien, Rohstoffe, Gold und Terminanlagen,
vieles ist unsicher und schlägt sofort auf den Magen.

Deutschland geht nicht unter, gewohnt wird auch Morgen,
wenn man am richtigen Standort investiert,
machen Immobilien keine Sorgen.

Steigende Preise in Ballungsräumen, was will man mehr?
Auch in naher Zukunft steht hier bestimmt keine Wohnung leer.

Die Konjunktur schwächelt, eine Rezession ist aber nicht zu erwarten,
wer Qualitätsimmobilien in Deutschland besitzt, hat gute Karten.

Die Erwartungen müssen gedrosselt werden, man muss bedarfsorientiert
investieren, wer sich an diese Grundregeln hält,
wird auch künftig kein Geld verlieren.

2012 wird nicht einfach, Angst ist nicht angesagt, guter Rat ist oft teuer,
suchen Sie auch künftig den Expertenrat.

Lieber 4 % sichere Rendite als 12 % auf dem Papier, Chancen und Risiken von Immobilien richtig 
einzuschätzen, das lesen Sie auch 2012 hier.

Alles Gute zum Jahreswechsel, beste Gesundheit und viel Erfolg im Neuen Jahr 2012 wünscht Ihnen Ihr Immobilien- und Steuerexperte aus Ratingen