Unberechtigte Preiserhöhungen schlagen auf den Teileigen­tümer bzw. Mieter durch, die sich nur selten wehren können, wenn die Verwaltung ihrerseits mit der Weitergabe von Kostensteigerungen argumentiert. Insofern kann es im Interesse der WEG sein, Zweifel an der Gesamtrechnung aufklären zu lassen und ggf. gerichtlich geltend zu machen. Dabei spielen die AGB der Energieanbieter eine entscheidende Rolle. Dazu gehören auch „unechte AGB“, d. h. AGB-­ergänzende standardisierte Vertragsklauseln, wie z. B. eine formularmäßige Preisanpassungsklausel. Ob sich diese auf den individuellen Versorgungsvertrag auswirkt und bindend ist, kommt darauf an, ob sich die WEG auf Verbraucherschutzvorschriften, insbesondere die Transparenz-Vorschriften der §§ 305, 307 BGB berufen und die Preisklausel gerichtlich überprüfen lassen kann. Als Verbraucher zählen „natürliche Personen“, die beim Vertragsabschluss weder zu gewerblichen, freiberuflichen, noch sonstigen ­unternehmerischen Zwecken handeln. Geschützt ist die Privatperson, ausdrücklich nicht die in § 14 BGB als Unternehmer davon abgegrenzten Personenkreise. Juristische Personen scheiden bislang als Verbraucher aus. Gleiches gilt auch für Handelsgesellschaften wie die OHG und KG. Durch ein Versehen des Gesetzgebers nicht ausdrücklich genannt, aber nach Auffassung des Verfassers vom Verbraucherbegriff des § 13 BGB umfasst, sind nichtrechts­fähige und rechts­fähige (eingetragene) Vereine, da sie idea­listisch und nicht wirtschaftlich tätig sind. Für die WEG war die Anwendung der Verbraucherschutzvorschriften lange umstritten: sie ist weder Privat- noch juristische Person, verfolgt wirtschaftliche Zwecke, aber eben keine eigenwirtschaftlichen, auch wenn sie durch ihre Verwaltung „geschäftsmäßig“ ­tätig wird. Der BGH hat hier für Klarheit gesorgt und die WEG als Verbraucher ­eingeordnet, mit der Folge, dass AGB, z. B. von Energielieferanten, auf den Prüfstand der Justiz gestellt werden können. Dabei vertrat der Senat die Auffassung, Rechtsgeschäfte der WEG dienten der privaten Vermögensverwaltung der Teileigentümer zur Deckung ihres Eigenbedarfs. Das gelte auch, wenn die WEG durch einen gewerblichen Hausverwalter vertreten werde, denn es komme auf die Eigenschaft des Vertretenen an und nicht auf die des Stellvertreters (Urt. v. 25.3.2015 — VIII ZR 243/13  ii 16/16—02). Das Urteil hat weitreichende Auswirkungen für die Verwalterpraxis. Nicht nur was den Vertragsschluss mit Lieferanten angeht, sondern auch für die Verhältnisse zu Teileigentümern und Mietern. Denn die WEG hat dann im Rahmen ordnungsmäßiger Geschäftsführung die Pflicht, z. B. durch Klärungsprozesse i. S. der §§ 305, 307 ff BGB eine Überprüfung und ggf. ­Reduzierung ihrer Nebenkosten zu er­reichen. 'immo'-Hinweis: In Kürze werden wir auf dieses Thema in einer Spezialbeilage ausführlich eingehen.


Die Serie 'Tipps zur Immobilienverwaltung' ist ein Service der 'immobilien intern'-Redaktion in Zusammenarbeit mit dem IGB (www.bankinstitut-igb.de)