Gastbeitrag

Aus der Praxis: Finanzamt darf nicht mehr prüfen, ob ein Neubau entstanden ist

Hans-Joachim Beck

Erwerbern von Eigentumswohnungen, die in einem Sanierungsgebiet liegen, müssen die Finanzämter in Zukunft erhöhte AfA nach § 7 h EStG gewähren, wenn eine entsprechende Bescheinigung der Gemeindebehörde vorliegt. Bisher wurde die erhöhte AfA gleichwohl häufig nicht anerkannt. Dies beruht auf der Rechtsprechung des X. Senats, wonach die Finanzverwaltung prüfen dürfe, ob durch die Baumaßnahme ein Neubau entstanden sei. Problematisch war dies vor allem deshalb, weil die Finanzämter den Begriff des Neubaus nicht bautechnisch verstanden haben wollten. Daher wurde die erhöhte AfA nicht nur dann versagt, wenn ein neues Gebäude errichtet wurde, sondern auch, wenn Gewerberäume zu Wohnungen umgebaut worden sind oder eine Eigentumswohnung durch den Ausbau eines Dachgeschosses entstanden ist. Mit Urteil vom 20.10.2014 (Az. X R 15/13), hat der X. Senat des BFH eine 180 Grad- Kehrtwende gemacht und entschieden, die Prüfung, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden sei, stehe allein der Gemeindebehörde zu. Damit hat sich der X. Senat der ständigen Rechtsprechung des IX. Senats angeschlossen. Nunmehr müssen die Finanzämter auch in diesen Fällen die erhöhten AfA gewähren, weil allein die Gemeindebehörde nach bautechnischen Gesichtspunkten entscheidet, ob ein Neubau errichtet wurde. Für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, galt dies schon seit der Entscheidung des BFH vom 24.6.2009 (Az. X R 8/08). Darin hatte der X. Senat zu der Vorschrift des § 7 i EStG entschieden, das Finanzamt dürfe zwar prüfen, ob durch die Baumaßnahmen ein Neubau entstanden sei. Der Begriff des Neubaus sei aber nicht steuertechnisch zu verstehen, sondern beinhalte die Prüfung der Errichtung eines neuen Baukörpers. Diese Entscheidung hat die Finanzverwaltung - außer in den Ländern Bayern und Sachsen - jedoch nicht auf die Vorschrift des § 7 h EStG angewendet. Die neue Entscheidung geht darüber noch hinaus, weil danach die Finanzverwaltung überhaupt kein Recht hat, zu prüfen, ob ein Neubau entstanden ist. Außerdem hat der BFH entschieden, dass bei der Modernisierung von Gebäuden in einem Sanierungsgebiet die Gemeindebehörde nicht verpflichtet ist, die Höhe der begünstigten Baukosten zu ermitteln. Es reiche aus, wenn sie bescheinige, welche Baumaßnahmen – dem Grunde nach – begünstigt sind. Weiterhin ist aber erforderlich, dass für die Erwerber von Eigentumswohnungen bescheinigt werden muss, welcher Anteil an den Baumaßnahmen der betreffenden Wohnung zuzuordnen ist. 

Mietpreisbremse? Statt Deckel mehr Neubau!

RA Franco Höfling

Das Mietrechtsänderungsgesetz hat im sozial geprägten Mietrecht viele seiner Bestandteile einer interessengerechten Neuregelung zugeführt. Für weitere Änderungen besteht derzeit kein gesetzgeberischer Handlungsbedarf. Unter dem Stichwort Mietpreisbremse wird gleichwohl im Bundestagswahlkampf insbesondere eine Deckelung der Wiedervermietungsmieten diskutiert. Hierbei geht es um die Deckelung der Mieten bei der Wiedervermietung i. H. v. 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Eine derartige gesetzliche Neuregelung ist jedoch weder geboten noch erforderlich. Denn  der nachhaltig agierende Vermieter bietet bei der Wiedervermietung ohnehin nur die Mieten an, die eine langfristige Weitervermietung mit minimierten Ausfallrisiken gewährleisten. Die mögliche Miethöhe ist hierbei nur eines von mehreren Auswahlkriterien. Da sich Auswirkungen durch Eingriffe in das Mietrecht oft erst nach vielen Jahren zeigen, ist die Politik gut beraten, sensibel mit dieser Materie umzugehen. Keinesfalls ist das Mietrecht geeignet, kurzzeitige Schwankungen am Wohnungsmarkt aufzufangen. Sämtliche Ansätze, die eine wie auch immer geartete Kappungsgrenze vorsehen, werden von der Immobilienwirtschaft abgelehnt. Und dies nicht nur, weil es zu einer signifikanten Einschränkung der Privatautonomie kommen würde, sondern auch weil hierdurch erhebliche Marktverwerfungen hervorgerufen würden. Durch Mietobergrenzen würde das Problem der Wohnungsknappheit in Ballungszentren nicht gelöst werden, sondern nur nach hinten verschoben und dadurch verschärft, weil Investitionen durch Mietendeckelung ausgebremst werden und der steigenden Nachfrage nicht mehr entsprechen können. Erfahrungsgemäß funktioniert der Wohnungsmarkt in einem Zyklus von etwa sieben Jahren. Steigen die Mieten, werden mehr Wohnungen errichtet und das Angebot vergrößert sich. Wenn man durch Regulierungen diese Reaktion des Marktes verhindert, verstetigt man die Wohnungsknappheit. Die Antwort lautet also: Statt Deckel mehr Neubau! Den Markt bedienen und die Preise durch Angebotsvielfalt reduzieren!

"Keine Wohnungsbauförderung mit der Gießkanne"

Oswald Metzger

Mittelständische Unternehmen sind das Rückgrat der deutschen Wirtschaft. Das sagen nicht nur wir von 'markt intern', sondern auch die ‘Mittelstands- und Wirtschaftsvereinigung von CDU und CSU‘ (MIT). Für ihr konsequentes Eintreten für diese Ziele wurde sie 2012 dafür von uns mit dem 'Kooperationspreis des Deutschen Mittelstandes‘ ausgezeichnet. In einem am 26.4.2012 stattgefundenen Redaktionsgespräch mit dem stellvertretenden Vorsitzenden Oswald Metzger, hat Ihre Redaktion auch die wohnungspolitischen Ziele der MIT abgefragt. 

'immo': Der Gesetzgeber verschärft alle zwei Jahre mit der Energieeinsparverordnung die Grenzwerte für Neubauten. Das macht Bauen immer teurer. Auf der anderen Seite gibt es Signale aus der Politik, marktgerechte Mieten zu blockieren. Befürwortet die MIT als Ausgleich steuerlich Anreize, um den Wohnungsneubau anzukurbeln?

Metzger: “Nein, das machen wir Gott sei Dank nicht. Das ist mir sehr recht, denn ich bin viel zu stark ordoliberaler Marktwirtschaftler, als dass ich hier mit der Gießkanne etwas verteilen würde. Wenn ich die Umlegung der Kosten verhindere mit dem Argument, man muss die Mieter schützen, dann habe ich den gleichen Erdrosselungseffekt, den ich mit der ostdeutschen Immobilienförderung nach der Wende hatte. Die hat den Wohnungsmarkt in vielen Regionen auf Jahrzehnte kaputt gemacht“.

'immo': Sie sind also kein Freund verbesserter Abschreibungsmöglichkeiten bei Wohnungen?

Metzger: “Ich scheue mich, weil ich darauf hoffe, dass wir noch einmal eine Steuerstrukturreform-Debatte auslösen können. Wenn ich dem Staat Einkommen für eine bestimmte Klientel vor der Klammer schon entziehe, habe ich am Schluss das Problem, dass ich keine Steuerstrukturreform mehr hinkriege ... Ich bin immer noch ein Kirchhofianer und dafür, Arbeit billiger zu machen, und dafür andere Einkommensarten fairer zu besteuern. Mich ärgert als wirklich guter Steuerzahler die Abgeltungsteuer. Die ist ein Verstoß gegen das Gleichheitsprinzip. Man kann sie jetzt nicht von 28 % unmittelbar auf 42 % oder 45 % ziehen. Dann würde ich das Steuersubstrat in Masse aus dem Land treiben. Aber ich könnte bei der Einkommensteuer runtergehen, in den Grenzsteuersätzen, den Rest an Ausnahmen auch im Arbeitnehmerbereich kassieren ..,  Oder, was noch wichtiger wäre, ich könnte die Bezugsgröße, die obere Proportionalzone, endlich mal nach oben schieben. Also das Gegenteil von dem, was wir seit 1958 machen. Vor 50 Jahren hat man den Spitzensteuersatz bezahlt, wenn man das 20-fache Durchschnittseinkommen hatte. Heute beim anderthalbfachen“.

'immo'-Fazit: Oswald Metzger outet sich als Befürworter einer konsequenten Steuervereinfachung. Sonderwege für einzelne Wirtschaftszweige lehnt er daher ab. Das ist aus Sicht der Wohnungswirtschaft bedauerlich, schmerzt aber weniger als die bizarren Vermögensteuerpläne von SPD, Linken und Grünen, die an die Substanz gehen und geradezu  investorenfeindlich sind.  

Zweiter BFH-Senat verletzt Einheit der Steuerrechtsordnung

Dr. jur. Michael Balke

Der für Grunderwerbsteuer zuständige Zweite BFH-Senat hebt das Rüttelurteil des Niedersächsischen FG (Az. 7 K 192/09 und 7 K 193/09) auf, das den Klägern Recht gegeben hatte und die bereits mit Umsatzsteuer vorbelasteten Baukosten vor einer weiteren Belastung mit Grunderwerbsteuer schützen wollte, und weist die Klagen ab (Az. II R 7/12). Die BFH-Richter halten damit an ihrer seltsamen und bürgerunfreundlichen Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand trotz mehrerer Akteure auf der Veräußererseite fest. Obwohl ein unbebautes Grundstück notariell erworben worden ist, welches bewertungsrechtlich, umsatz-, grund- und einkommensteuerlich als solches auch so zu behandeln ist, meint der Zweite Senat, dass “Gegenstand des Erwerbs das Grundstück in seinem  (fiktiv) bebauten Zustand“ sei und unterwirft so nicht nur die Erwerbskosten des unbebauten Grundstücks, sondern auch noch die (späteren) Baukosten  der Grunderwerbsteuer. Jeder, der baut, auch “schlüsselfertig“, wird die BFH-Sichtweise, dass der Käufer quasi aus einer Hand und auf einen Schlag ein fertiges Hausgrundstück erwirbt, als weltfremd einstufen. Zudem setzt sich der Zweite BFH-Senat mit den vielen kritischen Argumenten des Finanzgerichts aus Hannover und mit den neuesten steuerrechtswissenschaftlichen Erkenntnissen (von Michael Rutemöller, Dissertation 2011 und UR-Beitrag in Heft 7/2012) nicht auseinander. Die BFH-Richter verneinen zu Unrecht das Vorliegen einer Divergenz zur Rechtsprechung des Fünften BFH-Senats und verstoßen damit gegen das Verfahrensgrundrecht auf den gesetzlichen Richter, weil sie die Rechtsfrage dem Großen Senat des BFH zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung hätten vorlegen müssen. Begründet wird die angebliche Nicht-Divergenz mit zwei Urteilen des Fünften Senats des BFH, ohne auf deren Ausnahmecharakter hinzuweisen; in diesen Entscheidungen war keine Umsatzsteuer auf Baukosten angefallen, weil auf der Veräußererseite nicht mehrere – wie hier – sondern nur ein Veräußerer bzw. eine Organschaft handelte. Nach der ständigen Rechtsprechung des Fünften BFH-Senats ist Voraussetzung “für das Vorliegen einer einheitlichen Leistung anstelle mehrerer selbständiger Leistungen“, dass es sich “um Tätigkeiten desselben Unternehmers handelt“ (Az. V R 50/07). Wie konnte der Zweite BFH-Senat diese klare und für die Frage der Divergenz entscheidungserhebliche Aussage des Fünften Senats des BFH übersehen?! Es bleibt nun abzuwarten, ob die hier nach BFH unterlegene Klägerseite gegen die BFH-Entscheidung Verfassungsbeschwerde wegen Verstoßes gegen das Grundrecht auf den gesetzlichen Richter einlegen wird oder schon eingelegt hat.

Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 - Licht und Schatten für mittelständische Wohnungsunternehmen

RAin und StBin Ira von Cölln

Die Finanzverwaltung hat im August 2011 den Entwurf der Erbschaftsteuer-Richtlinien 2011 (ErbStR 2011) vorgelegt, um eine einheitliche Anwendung des Erbschaftsteuerrechts zu gewährleisten. Begrüßenswert ist die detaillierte Auseinandersetzung mit den Vorschriften für Wohnungsunternehmen. Wohnungsunternehmen können ihre Bestände erbschaftsteuerfrei übertragen, wenn der Hauptzweck des Unternehmens in der Vermietung von Wohnungen liegt und ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb gegeben ist. Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist nach den neuen ErbStR erst dann regelmäßig anzunehmen, wenn ein Unternehmen mehr als 300 eigene Wohnungen hält. Unternehmen mit geringerem Wohnungsbestand müssen dagegen zunächst durch umfangreiche Unterlagen darlegen, dass sie die von der Finanzverwaltung vorgegebenen Indizien der ErbStR 2011 erfüllen. Die hohe Grenze von 300 eigenen Wohneinheiten, die verwaltet werden, ist nach Auffassung des BFW Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen nicht fundiert unterlegt und muss herabgesetzt werden. Sie benachteiligt und belastet gerade kleine und mittelständische Unternehmen, da diese erhebliche Nachweise erbringen müssen und somit Rechtsunsicherheit bis zur Bescheidung besteht. Die Festlegung auf diese fixe Zahl führt zudem zu erhöhtem Verwaltungsaufwand, wenn beispielsweise große Unternehmen mit 250 Wohnungen trotzdem die Einordnung als wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb rechtfertigen müssen. Dabei können die Probleme durch die Herabsetzung der Grenze auf mindestens 50 – 100 Wohnungen vermieden werden, da bereits bei dieser Anzahl nachweislich ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb gegeben ist. Dies gilt um so mehr, als die Finanzgerichte und auch das Bundesverfassungsgericht willkürlich, ohne fundierte Abgrenzungsmerkmale gezogenen Grenzen ohnehin zumeist eine Absage erteilen. Überdies wäre es wünschenswert, wenn Gewerbeimmobilienunternehmen ebenso unter die Verschonungsbedingungen fallen würden.