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Anleger von UniCredit-Fondstochter sollen Verluste in dreistelliger Millionenhöhe realisieren – Gigantische Geldvernichtung oder sinnvolle Restrukturierung?

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Düsseldorf, 09.07.2010. Die über 12.000 Anleger des geschlossenen Immobilienfonds HFS Deutschland 10 sollen bis zum 17. Juli dieses Jahres einer Umschuldung des gesamten Darlehensbestandes zustimmen und damit für die Realisierung eines Verlustes von 114 Mio. Euro aus Währungsschwankungen und Zinssicherungsgeschäften votieren. Das berichtet aktuell der Düsseldorfer Brancheninformationsdienst ′kapital-markt intern’. Der Mega-Fonds HFS Deutschland 10 wurde im Jahr 2005 aufgelegt, hat ein Gesamtinvestitionsvolumen von 678 Millionen Euro und wird von dem Münchener Fondsinitiator WealthCap verwaltet, der zu den größten Anbietern geschlossener Fonds in Deutschland zählt und eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der UniCredit Bank AG ist.

Laut den Plänen von WealthCap, über die die Anleger nun beschließen müssen, sollen die in Yen und Schweizer Franken finanzierten Fonds-Darlehen des HFS Deutschland 10 auf Euro umgestellt werden, um künftigen Wechselkursrisiken zu entgehen. Zudem sollen auch die Darlehensanteile, die nicht in Fremdwährungen, sondern in Euro aufgenommen worden waren und durch Währungsschwankungen überhaupt nicht leistungsgestört sind, neu finanziert werden. WealthCap begründet die letztere Maßnahme u. a. damit, dass so eine „Sicherung des derzeit günstigen Zinsniveaus einer Euro-Finanzierung für 7 Jahre“ erfolgen könne.

Der Knackpunkt dabei ist, dass durch die geplante Beschlussfassung für den Fonds nicht nur 48 Mio. Euro an Währungsverlusten endgültig realisiert werden, die bislang bei den Fremdwährungsdarlehen in CHF und Yen aufgelaufen sind. Zudem würden ebenfalls Verluste von 66 Mio. Euro (negativer Marktwert der Zinssicherungsgeschäfte/Zinsswaps) anfallen, resultierend aus der „Rückführung bestehender Zinssicherungsgeschäfte“ der Gesamtfinanzierung. Vereinfacht gesagt: Mit einem Aufwand von 114 Mio., der etwa 35 Prozent des Anlegerkapitals entspricht, erkaufen sich die Investoren den Ausstieg aus den Fremdwährungsrisiken sowie Zinssicherheit bis zum Jahr 2019. In Kauf nehmen müssen sie durch die entstehenden Kosten eine Erhöhung des ursprünglichen Darlehensvolumens des Fonds von ca. 334 Mio. Euro (vor Tilgung) auf 395 Mio. Euro. Zudem hätte der Fonds keine Chance mehr, an einer möglichen Erholung des Wechselkursniveaus des Euros zu Schweizer Franken und Yen teilzunehmen.

Ob diese Rechnung für die Anleger aufgeht, lässt sich nur schwer beurteilen: Während die von WealthCap erstellte Liquiditätsvorschau im Rahmen der geplanten Neuordnung des Finanzierungskonzeptes nur bis 2019 reicht, umfasst die ursprüngliche Prognoserechnung des Fonds, bei dem die Fondsimmobilien selbst weitgehend stabile und planmäßige Erträge erwirtschaften und teilweise sehr langfristig vermietet sind, einen Zeitraum bis zum Jahr 2027. Auf Anfrage erklärt der Fondsmanager WealthCap gegenüber ‚kapital-markt intern’ zu den Hintergründen der geplanten Beschlussfassung: „Die Strategie der Fondsgeschäftsführung ist es, den Anlegern unter Vermeidung von Währungsrisiken eine langfristig stabile Immobilienanlage zu ermöglichen. Durch die vorgeschlagene Neustrukturierung der Finanzierung eliminiert die Fondsgeschäftsführung insbesondere das offene und derzeit schwer kalkulierbare weitere Fremdwährungsrisiko und schafft im Bereich der Finanzierung Planungssicherheit für die Anleger.“

Jedoch wurde in den letzten Tagen massive Kritik an den geplanten Beschlüssen sowie der begleitenden Informationspolitik des Fondsanbieters laut: In den Unterlagen zur Beschlussfassung über die Neuordnung der Finanzierungsstruktur heißt es, dass mit einer Ablehnung der durch WealthCap vorgeschlagenen Restrukturierung durch die Anleger „eine Fortführung der bestehenden Finanzierung nicht möglich ist, da die Darlehen für die Objekte Einkaufszentrum ‚Das Schloss’, Berlin Steglitz und ‚Bahnhofspassagen’, Potsdam aktuell nur bis zum 30.06.2012 prolongiert wurden.“ Auf Rückfrage von ‚kapital-markt intern’ wollte der Anbieter diese Darstellung so nicht bestätigen: Die betreffenden Darlehenslaufzeiten enden, wie im Emissionsprospekt dargestellt, erst im Jahr 2015 bzw. 2016. „Bei den Darlehen der Fondsimmobilien in Berlin-Steglitz und Potsdam endete jedoch zum 31.12.2011 die Margen- und Fundingbindung“, so WealthCap gegenüber ‚kapital-markt intern’.

Ebenfalls vehemente Vorwürfe handelt sich WealthCap derzeit dadurch ein, dass im Wege einer gebotenen kaufmännischen Sorgfalt keine ausreichende Vorsorge für etwaige Nachbesicherungsansprüche der finanzierenden Banken aufgrund von Währungsschwankungen getroffen worden sei, z. B durch einen Ausschüttungseinbehalt: Dass also die schon länger akuten Probleme der bestehenden Finanzierung aufgrund der Wechselkursentwicklung verschleppt wurden. Noch Ende Mai 2012 erhielten die Anleger des Fonds HFS Deutschland 10 eine Ausschüttungsmitteilung, u. a. mit dem Hinweis: „auch im Geschäftsjahr 2011 verlief die wirtschaftliche Entwicklung Ihrer Fondsgesellschaft im Hinblick auf die Gesamteinnahmen und -ausgaben der Gesellschaft nahezu plangemäß“,

Gegenüber ‚kapital-markt intern’ erklärt der Anbieter hierzu, dass für das Geschäftsjahr 2010 prognosegemäß die volle Ausschüttung geleistet wurde: „Nachbesicherungsansprüche der finanzierenden Banken waren zum Ausschüttungstermin, dem 30.06.2011, nicht geltend gemacht (...) Weiterhin wurde im Geschäftsbericht 2010 (November 2011), aufgrund der Höhe der möglichen darlehensvertraglich möglichen Nachbesicherungsforderungen seitens der finanzierenden Konsortien, eine Aussetzung der Ausschüttung für das Geschäftsjahr 2011 zum 30.06.2012 angekündigt. Bis zum Frühjahr 2012 konkretisierten sich sowohl die geplante Finanzierungsstruktur sowie auch deren Konditionen, so dass die zukünftigen Zahlungsströme jetzt wieder kalkulierbar sind. Den Anlegern konnte dadurch im Mai 2012 eine Ausschüttung in Höhe von. 2,0 Prozent der Zeichnungssumme für das Geschäftsjahr 2011 avisiert werden, welche zum 30.06.2012 an die Anleger ausgeschüttet wurde.“

′kapital-markt intern’-Redaktionsleiter Christian Prüßing: “Die Anleger des Mega-Fonds HFS Deutschland 10 haben nun eine schwierige Entscheidung zu treffen. Vom Anbieter WealthCap werden die Fondsanleger dabei jedoch teilweise alleingelassen, da kein tragfähiges Alternativszenario z. B. zur Fortführung oder Anpassung der bestehenden Finanzierungsstruktur aufgezeigt wird, ohne irreversibel Verluste von 114 Mio. Euro zu realisieren. Zudem steht der Anbieter WealthCap unter besonderer Beobachtung, da er ‚zwei Hüte aufhat’: den der Fondsanleger sowie den der Konzernmutter UniCredit Bank AG, die auf Seiten der finanzierenden Banken eine der Konsortialführerinnen ist.“

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