Totentanz bei Immobilien-Dachfonds?

Kaum beachtet, drohen Anlegern gewaltige Gefahren – Experten raten zum Ausstieg!

Düsseldorf, 09.07.2010. Kaum hat der Boom bei Immobiliendachfonds begonnen, droht Anlegern ein böses Erwachen. Eine ganze Reihe von Fonds enthalten Anteile von offenen Immobilienfonds, die teils schon seit über einem Jahr von der Rücknahme ausgesetzt sind und unter erheblichem Abwertungsdruck stehen. Das berichtet aktuell der Düsseldorfer Branchendienst 'investment intern'. Rund drei Viertel aller Immobilien-Dachfonds wurden innerhalb der letzten drei Jahre aufgelegt. Verkauft wurden sie meist als stabiler Grundstein in den Kundendepots. Insgesamt verwalten Immobilien-Dachfonds ein Volumen von über 5 Mrd. Euro. Damit könnte es schon bald vorbei sein.

Davon betroffen sind auch schwergewichtige Fonds, wie der 'db ImmoFlex', der 'Credit Suisse PortfolioReal', der 'RP Global Real Estate', der 'FFPB Substanz' oder der 'Stratego Grund'. So besteht der 'db ImmoFlex' zu 11,7 Prozent aus dem seit fast zwei Jahren geschlossenen 'Morgan Stanley P2 Value', der an der Hamburger Börse derzeit mit einem Abschlag von ca. 50 Prozent auf den offiziellen Rückgabewert verkauft wird und zu 10,3 Prozent aus dem ebenfalls geschlossenen 'Axa Immoselect', den Anleger an der Börse ca. 20 Prozent günstiger erhalten. Insgesamt sind ca. 30 Prozent des 'db ImmoFlex'-Portfolios von der Rücknahme ausgeschlossen. Äußern wollte sich die Fondsgesellschaft DWS zu diesem Problem nicht. Im 'Wallberg Real Estate' sind sechs der Top-Ten Positionen mit insgesamt gut 37 Prozent derzeit eingefroren.

Dabei verschärft die Politik noch die Krise von Immobilien-Dachfonds. Geht es nach dem Willen des Bundesfinanzministeriums (BMF), gelten künftig bei offenen Immobilienfonds Mindesthaltefristen von mehreren Jahren. Möchte der Anleger seinen Anteil vorher zurückgeben, muß er bei Rückgaben über 5.000 Euro pro Monat Abschläge auf den Rücknahmewert in Kauf nehmen. Für den durchschnittlichen Privatanleger kein Problem. Für millionenschwere Immobilien-Dachfonds kann diese Regelung jedoch im schlimmsten Fall das Aus bedeuten, weil die Abschläge die zumeist ohnehin niedrigen Renditen komplett aufzehren würden. Um dem Aus zu entgehen, wird sich der Handel mit Immobilienfonds voraussichtlich fast vollständig auf die Börse verlagern. Das bedeutet jedoch, daß Dachfonds voraussichtlich gezwungen sein werden, ihre Bestände zum Börsenpreis zu bewerten und nicht wie bislang zum Preis, den die Immobilienfondsgesellschaft täglich ausgibt (NAV). Da der Börsenpreis erfahrungsgemäß deutlich unter dem NAV liegt, falls Restriktionen wie Rücknahmeaussetzungen oder längere Kündigungsfristen vorliegen, dürfte dies zu massiven Abwertungen in den Beständen der Dachfonds führen.

Nach Meinung von 'investment intern'-Chefredakteur Pascal Holz kann die Botschaft für Anleger derzeit nur lauten: "Vorsicht bei Immobilien-Dachfonds! Viel zu oft stecken hier Fonds drin, deren weitere Entwicklung nicht absehbar ist. Darüber hinaus bewerten fast alle Dachfonds-Emittenten ihre Zielinvestments mit dem NAV der Immobilienfonds-Gesellschaften, der langfristig nicht haltbar sein dürfte, sollte es zu der gesetzlichen Änderung kommen."